农安县古城街四期棚户区改造项目现场（《中国经济周刊》记者曹煦摄）

高楼大厦环绕，几处破旧平房格外显眼，从高处望下，就像是城市森林中的一块伤疤。

这是8月30日《中国经济周刊》记者在吉林省长春市农安县古城街四期棚户区改造地块看到的场景。当拆迁后新建的商品房小区已经开始出售之际，有几户人家仍然没有搬离。

举目皆是钢筋水泥，站在自己一地狼藉的房子前，昔日的四邻已成一片瓦砾，史艳军说：“把有房照（房本）的强拆了，盖了一堆没房照的。”

被征收户：补偿协议尚未达成，房却被拆了

2006年5月和10月，史艳军分别从个人手中购买了两处古城街地段的房产，据她介绍，两处房屋此后相继用于冷库经营。

2015年10月，农安县住房和城乡建设局开始对古城街四期棚户区改造区域启动征收工作。

据了解，该区域东至古城街，西至雅仕居，南至绅士花园，北至挂面厂石头道，涉及超过300户居民，史艳军的两处房产在被征收范围内。

2015年12月11日，由长春某房地产评估公司出具的《农安县房屋征收补偿分户评估报告》中，史艳军的两处房屋其中一套评估单号为225号，主房建筑面积72.46平方米；另一套评估单号为101号，主房建筑面积41.75平方米。采用市场法评估，评估单价均为每平方米2581元。

对此评估价格，史艳军不认同。此后近两年时间里，史艳军的女儿先后6次去县征收办商谈补偿事宜，始终没有达成补偿协议，主要原因是在对房产是否用于经营活动的认定上，业主和政府之间存在分歧。

史艳军称其两处房屋在2010年由住宅改为经营性保险冷冻库且依法取得工商营业执照、税务登记且有纳税记录，每处房屋年收入均在5万元以上，应按收益法评估补偿价格。《中国经济周刊》记者近日在采访县征收办时，一位负责人则说：“经过核查，这两处房产没有走过字（用电），不能认定为经营用房。”

那么，市场法与收益法两种评估补偿价格的方式有哪些差异？

住建部2011年发布的《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

其中明确规定：被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

史艳军说，在双方还未就补偿协议达成一致时，2017年5月，绅士花园四期项目在她的225号房屋所在地块开始施工；2017年7月，君悦华府项目在其101号房屋所在地块开始施工。


从高处看，史艳军的101号房屋（图中二层建筑）矗立在高楼的环绕中。（《中国经济周刊》记者曹煦摄）

史艳军101号房屋的邻居别顺住在这里近20年了，他向《中国经济周刊》记者回忆称：从2016年7月起，这一片区就开始断水断电。当水电缺失、四周已被建筑工地包围时，像别顺这样的居民们开始陆续搬离，剩下的平房越来越少。

2017年9月23日下午，史艳军发现，自己编号为225的房子已是一片瓦砾。“前几天还好好的，突然就没了。”

今年8月30日，《中国经济周刊》记者向前述农安县征收办负责人求证此事，该负责人说：“（居民）如果认为被强拆了，可以报警。”

但史艳军表示，自己曾在第一时间报警，但之后就再无音讯。

2017年底，225号房屋所在地块已建起一片新楼。

史艳军曾经的房屋所在位置，现在是绅士花园其中一栋楼的单元门。“最令我们心寒的，是至今没有达成补偿协议，也没给我家送达补偿决定，没有任何手续就被拆了。”史艳军说。

而另一处101号房屋则和旁边的几处破旧平房在一起，孤单地矗立在君悦华府小区里。

新建商品房：“五证”不全，办不了产权证

在这块还没有完成拆迁的土地上便开始兴建并已经销售的小区君悦华府，它的手续是否齐全？

8月30日，记者来到农安县不动产登记中心，询问君悦华府项目能否办理房产证。一位工作人员表示，“君悦华府目前办不了产权证，因为还没备案，没收到这个项目的‘五证’。”

8月31日，《中国经济周刊》记者随一位买房人来到君悦华府，在销售人员的陪同下参观了几处不同户型的房子，从楼上往下看，史艳军的101号房屋和周围的几处平房十分显眼。销售人员表示，那里以后要建一个社区农贸市场，明年8月就建成了。

那么，2581元是如何算出的？前述农安县征收办负责人并未对《中国经济周刊》记者正面回应。他说，各市县根据实际情况都有不同的政策，总体都是遵循国务院590号令（指《国有土地上房屋征收与补偿条例》），结合当地经济收入、房价、征收房屋建成时间、土地出让价格等因素制定的。

农安县棚改拆迁在当地引发诸多争议已有不短的时间。在实地采访中，有当地居民还向《中国经济周刊》记者透露了一条看似与此无关的官员消息：5月8日，长春市纪委监委称，农安县委常委、常务副县长李凤良涉嫌严重违纪违法，目前正接受纪律审查和监察调查。

多位农安官场人士对记者表示，李凤良长期分管县住建、国土等部门。

国务院督查直指长春棚改乱象

此前，农安县的房屋征收工作还被长春市有关机构视为起到了“榜样作用”。

《中国经济周刊》记者检索公开资料发现，2017年3月22日，长春市征收工作领导小组一行到农安县调研征地拆迁及棚户区改造工作时，当时还在任的常务副县长李凤良表示，棚户区改造及征地拆迁拆违工作难度大、任务重，希望能与全市各县（市、区）加强交流、分享经验，共同促进本地区及全市经济社会平稳快速发展。

调研组一行则认为，农安县委、县政府高度重视房屋征收工作，补偿措施公开公平公正，思路清晰、程序规范，成效明显、值得推广，对全市房屋征收工作起到了榜样作用。

不过，日前，国务院第七督查组在长春市督查期间，接到群众反映称，多处棚改项目存在多年无法回迁安置、无法办理房屋产权证等问题。

据央视报道，8月底，督查组来到长春二道区东站街道的棚户区。这片早在2011年就已经被拆迁的棚户区，曾是东新地块棚户区改造项目，从2011年至2013年间，这里的居民与当时的长春市二道区建设局，也就是现在的区住建局，签订了征收补偿安置协议书。如今8年已经过去，500多户没有回迁的居民依旧无家可归。

没有回迁的居民想早日回迁，而已经回迁的居民也面临着不少问题。据央视暗访报道，督查组在长春市二道区德辉挪威小镇一期，了解到这里的几千户居民也没有房产证。这个2009年棚改回迁的小区，至今没有取得《建设工程规划许可证》，但二期工程却正在大兴土木。尽管二期工程曾先后两次被规划部门处以数百万元罚款，但违规建设并未停止。相当于房屋“准生证”的《建设工程规划许可证》缺失，意味着房子即便建好，也无法取得房产证。

8月28日，督查组约谈了长春市以及在督查中发现棚改回迁问题的二道区、绿园区相关负责人和群众代表。就督查中发现的棚户区改造回迁的一些问题，督查组要求长春市相关部门立行立改，展开全面排查。明确将此次暗访中发现的棚改问题一督到底，要求长春市政府定期汇报工作情况。

9月5日，长春市政府召开新闻通气会。长春市副市长周贺介绍称，长春市政府已经成立了由分管副市长牵头，房地、建委、国土、信访等部门主要负责人，各相关城区政府主要负责人参加的解决棚改问题专项工作领导小组，并责成各城区和市直相关部门第一时间组织人员，针对存在的问题全方位开展排查，制定整改措施，全力解决各项历史遗留问题。此外，长春市决定开通棚改问题投诉专线，并在全市范围内开展“大接访”活动，回应百姓关切。

周贺同时表示，长春市、区两级政府将进一步加大对参与棚改项目开发企业的监管力度，督促企业履行主体责任，确保棚改问题及时解决；将拒不履行义务的开发企业列入“失信”黑名单，进行严肃处理。